Comprar casa em Portugal tornou-se um dos maiores desafios financeiros para as famílias portuguesas. Entre a evolução dos preços no mercado imobiliário e as flutuações das taxas de juro, encontrar o equilíbrio entre o sonho da casa própria e a sustentabilidade financeira exige planeamento e conhecimento das opções disponíveis.
Para facilitar o acesso à habitação, o Governo tem implementado diversas medidas de apoio ao crédito à habitação, especialmente dirigidas aos jovens e às famílias com maior dificuldade. Estas medidas, que incluem garantias públicas, isenções fiscais e programas de apoio específicos, representam uma oportunidade real para quem procura entrar no mercado ou melhorar as condições do seu empréstimo atual.
Neste artigo, vamos explicar-lhe de forma clara e prática como funcionam as principais medidas de apoio ao crédito habitação, que documentos são necessários e como avaliar se determinadas opções são adequadas ao seu caso.
Uma das medidas mais significativas para facilitar o acesso à habitação é a garantia pública do Estado, especialmente desenhada para jovens compradores. Esta medida está em vigor desde 1 de janeiro de 2025 e ficará disponível até 31 de dezembro de 2026, de acordo com a Portaria n.º 236-A/2024/1.
A garantia prestada pelo Estado consiste numa fiança, atribuída a jovens até aos 35 anos que cumpram os critérios definidos, com o objetivo de viabilizar a concessão de crédito da totalidade do valor do imóvel para a compra da primeira habitação própria permanente. Na prática, o Estado assume o papel de fiador com responsabilidade pelo pagamento de até 15% do capital inicialmente contratado.
Esta garantia permite que os jovens acedam a financiamento a 100% do valor do imóvel, ultrapassando os limites tradicionais dos bancos que normalmente financiam apenas 85% ou 90% do valor da habitação.
Para beneficiar desta garantia, é necessário cumprir cumulativamente alguns critérios, conforme estabelecido noDecreto-Lei n.º 44/2024.
É importante notar que, se for um casal e um dos elementos já tiver 36 anos ou mais, ambos têm de cumprir todos os requisitos de acesso, nomeadamente a idade até ao último dia dos 35 anos, para beneficiarem da medida.
A garantia pessoal do Estado vigora durante 10 anos a contar da celebração do respetivo contrato de crédito. Durante este período, o Estado funciona como fiador do empréstimo, dando segurança adicional aos bancos e facilitando a aprovação do crédito.
Uma vantagem importante: os clientes podem renegociar as condições com a instituição onde têm o crédito, nomeadamente o prazo e as taxas de juro, sem que isso implique a perda da garantia pública. Além disso, é possível fazer amortizações de crédito ao longo do contrato, sendo que nestes casos a garantia do Estado reduz-se proporcionalmente.
A garantia não se extingue em caso de reembolso antecipado com vista à transferência do crédito, mas é fundamental confirmar que a instituição para onde pretende transferir o crédito aderiu ao protocolo.
Para além da garantia pública, os jovens até 35 anos que compram a primeira habitação beneficiam de isenções fiscais significativas que representam uma poupança considerável.
Em 2025, estas medidas continuam em vigor no âmbito da Nova Estratégia para a Habitação. A isenção total de IMT e Imposto do Selo aplica-se a casas até 324.058 euros. Acima deste valor, até 648.022 euros, aplica-se uma isenção parcial, conforme definido noDecreto-Lei n.º 48-A/2024.
Estas medidas entraram em vigor no dia 1 de agosto de 2024 e representam valores de poupança consideráveis: 5.578 euros em imóveis de 200 mil euros, 9.478 em imóveis de 250 mil euros, e 14.686 em imóveis de 350 mil ou 450 mil euros.
Para usufruir destas isenções, deve submeter no Portal das Finanças a declaração modelo 1 do IMT. Em alternativa pode enviar através do E-balcão ou apresentar presencialmente num Serviço de Finanças.
O pacote “Tens Futuro em Portugal”, aprovado pelo Governo, reúne várias medidas complementares que facilitam o acesso dos jovens à habitação própria. Este conjunto de apoios visa não apenas reduzir os custos iniciais, mas também garantir condições de financiamento mais favoráveis.
Para além das isenções fiscais e da garantia pública já mencionadas, existem outros programas de apoio. Ora, veja.
O crédito habitação para pessoas portadoras de deficiência tem, em 2025, um limite de 233.830,45 euros (valor atualizado anualmente tendo em conta a inflação) e o financiamento não pode ultrapassar 90% do valor de avaliação ou do custo das obras.
O prazo máximo de reembolso é de 50 anos, oferecendo maior flexibilidade no pagamento. Esta medida aplica-se a pessoas com um grau de incapacidade igual ou superior a 60% e destina-se à aquisição, ampliação, construção ou obras na habitação própria e permanente.
Muitas famílias portuguesas enfrentam dificuldades com o pagamento das prestações do crédito habitação, especialmente após o período de subida das taxas Euribor nos últimos anos. O Governo e os bancos têm implementado diversas soluções para apoiar estas famílias.
Em 2025 continuam a vigorar as medidas de renegociação de crédito à habitação. De acordo com as medidas implementadas em 2022, no Decreto-Lei n.º 80-A/2022, os bancos têm de reavaliar periodicamente a atual taxa de esforço das famílias.
Se detetarem indícios de um agravamento da taxa de esforço devido ao aumento da taxa de juro, as instituições financeiras são obrigadas a apresentar propostas para renegociar o crédito habitação, que permitam minimizar o impacto da subida da Euribor.
Se fizer o reembolso antecipado até 31 de dezembro de 2025 não paga comissão de amortização. Esta medida destina-se a quem tiver uma folga financeira que permita saldar ou amortizar uma parte do empréstimo, ajudando a reduzir o valor total de juros pagos ao longo do tempo.
A medida deveria terminar no final de 2024, mas acabou por ser prolongada até ao final de 2025. No entanto, esta isenção não se aplica se o contrato de crédito se destinar à compra de uma habitação secundária ou se os contratos estiverem num período de taxa de juro fixa.
Se está com dificuldades para pagar as prestações, tem várias alternativas.